Вопрос о несправедливости с компенсациями за снос гаражей в Москве волнует многих. Один из слушателей Бизнес ФМ, член кооператива у метро «Речной вокзал», поделился своей историей.
Слушатель Андрей из Бизнес ФМ рассказал о своем снесенном гараже. Его кооператив, один из пяти расположенных возле метро «Речной вокзал», попал под программу комплексного развития территорий. Боксы были демонтированы. Кооператив Андрея был последним, его снесли в марте после расторжения договора аренды земли. Теперь на этом месте – огороженный пустырь, говорит Андрей:
«Наш гаражно-строительный кооператив обладал полным пакетом документов: от письма мэра Юрия Лужкова о выделении земли до ИНН, кадастрового номера и договоров с коммунальными службами. Все платежи за аренду земли и подтверждения целевого использования участка были в порядке. Однако, несмотря на это, все гаражи нашего ГСК были снесены без какой-либо компенсации, хотя сумма для каждого бокса составляла 225 тысяч рублей, а позже возросла до 300 тысяч. При этом в соседнем районе Ховрино (САО Москвы) компенсации выплачиваются за все снесенные гаражи».
Возникает закономерный вопрос: если город выделил землю под гаражи, почему их сносят без выплаты? Бизнес ФМ направила запрос в столичный департамент градостроительной политики, но комментариев от префектуры САО не поступило. Ранее «Ведомости» сообщали, что на участке появится новый жилой квартал. Проектированием занимается «Бореалис девелопмент» (связанная с Capital Group и Департаментом городского имущества), которая, по данным Capital Group, не ведет работ по сносу.
Юристы подчеркивают, что ключевую роль играет договор аренды земли, обычно предоставляемый для временной гаражной автостоянки. Это означает, что гаражи, даже с фундаментом, юридически не считаются капитальными сооружениями, а классифицируются как нестационарные объекты. Владельцы могут лишь оспаривать одностороннее расторжение договора аренды. Акоп Абгарян, председатель Московской коллегии адвокатов «Абгарян, Мурадян и партнеры», объясняет:
Акоп Абгарян председатель Московской коллегии адвокатов «Абгарян, Мурадян и партнеры» «Многие гаражные кооперативы, оформившие права собственности и получившие выписки из ЕГРН на капитальные сооружения, имеют право на компенсацию. Их договоры аренды земли разрешают строительство капитальных гаражей. Но если участок был выделен под временный гаражный кооператив, как часто бывает, то говорить о недвижимости невозможно, и компенсация в таких случаях не предусмотрена. В этом и заключается принципиальное отличие».
Ситуация Андрея не уникальна. Гаражные кооперативы исчезают по всему городу, и не все владельцы получают компенсации. Покупка гаража в ГСК часто означает приобретение лишь права пользования, а не собственности на землю. Юридическое оформление земли под ГСК сильно разнится. В случае сноса единственный выход для владельцев – обращение в суд, но эксперты не возлагают на это больших надежд. Глеб Виленский, член совета директоров группы содействия «Дельта», отмечает:
— Я не питаю особых иллюзий относительно судебных перспектив, поскольку решения о выделении земли под временные объекты, такие как гаражи-«ракушки», зачастую оформлялись некорректно.
— Разве договор аренды с городом не является аргументом?
— Договор аренды не гарантирует права собственности. Однако коллективные иски от совладельцев, чьи права были нарушены, могут служить инструментом для диалога с городскими властями.
Эти факторы существенно повышают риски при покупке гаражей. Инвестируя миллионы, невозможно быть уверенным, что через несколько лет на этом месте не появится новый жилой комплекс или дорога.
No Garage, No Compensation: Moscow`s Dilemma
The issue of unfair compensation for demolished garages in Moscow concerns many. A Business FM listener, a member of a cooperative near the «Rechnoy Vokzal» metro station, shared his story.
Andrey, a listener who contacted Business FM, described his demolished garage. His cooperative, one of five located near the «Rechnoy Vokzal» metro, fell under a comprehensive territory development program, leading to the demolition of its bays. Andrey`s cooperative was the last to be torn down in March, following the termination of its land lease agreement by authorities. The site is now a fenced-off wasteland, Andrey recounts:
“I don’t know about other garage construction cooperatives (GSKs), but ours had a full package of documents, starting from a letter from Mayor Yuri Luzhkov about land allocation, through tax IDs, cadastral numbers, and contracts with utility providers. All documents confirming the targeted land use and land lease payments were in order. Despite this, all garages in our GSK were demolished. No compensation was paid to anyone, even to members of our fully legitimate GSK. The amount for each bay was no less than 225,000 rubles, and I’ve heard it increased to 300,000 rubles in August. This is all happening while, in the neighboring Khovrino district of Moscow’s Northern Administrative Okrug, compensation is being paid for all demolished garages.”
Naturally, GSK members questioned why, if the city itself provided land for garages, they are being demolished without compensation. Business FM sent an inquiry to Moscow`s Department of Urban Planning Policy, but no comment was received from the Northern Administrative Okrug prefecture at the time of publication. «Vedomosti» previously reported that a new residential quarter would be built on the site. «Borealis Development,» a company linked to Capital Group and the Moscow Department of City Property, is responsible for the territory`s planning project. Capital Group stated to Business FM that the company is not involved in other works on the site, including demolition.
Lawyers point out that the crucial factor is the land lease agreement, which was typically granted for a temporary garage parking lot. This means that garages, even with foundations, are not legally considered capital structures; they are classified as non-stationary objects. Owners can only dispute the unilateral termination of their lease agreement. Akop Abgaryan, chairman of the Moscow Collegium of Advocates «Abgaryan, Muradyan and Partners,» explains:
Akop Abgaryan Chairman of the Moscow Collegium of Advocates «Abgaryan, Muradyan and Partners» “Many garage cooperatives that have registered their rights, obtained extracts from the Unified State Register of Real Estate, and established ownership of capital structures are entitled to compensation. Their lease agreements permit the construction of capital garages. However, if the land parcel was allocated for a temporary garage cooperative, as is often the case, it’s impossible to speak of real estate, and compensation is therefore not provided. This is the key difference.”
Andrey’s situation is not unique. Garage cooperatives are gradually disappearing in various parts of the city, and not all owners receive compensation. When purchasing a garage in a GSK, one often acquires only the right to use the garage, not ownership of the land. The legal registration of land under GSKs varies significantly. If garages are demolished, the only recourse for owners is legal action, but experts do not hold out much hope. Gleb Vilensky, a board member of the «Delta» assistance group, states:
— I have no particular illusions about the prospects of these lawsuits because decisions regarding the allocation of land for garages and various temporary structures, like “shell” garages, were often not properly documented in the past.
— Isn`t a lease agreement with the city an argument?
— A lease agreement does not grant ownership rights. Nevertheless, class-action lawsuits from co-owners whose rights they believe have been violated can always serve, at the very least, as a tool for civilized dialogue with city authorities.
These risks also complicate garage purchases. Investing several million rubles, one cannot predict whether a new residential complex or road will be planned on that site in a few years.
