Эксперты размышляют, является ли приобретение студий по семейной ипотеке злоупотреблением программой.
Первый заместитель министра труда Ольга Баталина на Восточном экономическом форуме отметила, что граждане нередко оформляют семейную ипотеку для приобретения однокомнатных квартир и студий, которые не подходят для семей с детьми. Кроме того, до 40% семей не могут воспользоваться даже льготными ипотечными программами. Возникает вопрос о возможных рисках таких дисбалансов на рынке жилищного кредитования.
Изображение: Людмила Баканова
Министерство труда выявило значительный перекос в льготных ипотечных программах, где средства направляются преимущественно на приобретение малогабаритных квартир и студий. Такое жилье не соответствует потребностям семей с детьми. Власти также обеспокоены тем, что эти квартиры часто покупаются в инвестиционных целях, а не для постоянного проживания. Ольга Баталина подчеркнула отсутствие ограничений по площади жилья в текущих льготных и ипотечных программах. Несмотря на наличие различных программ (семейная, дальневосточная, сельская ипотека), по самым оптимистичным оценкам, не менее 40% российских семей не могут воспользоваться ни одной из них. По мнению Баталиной, доступность ипотеки в некоторых случаях даже препятствует рождаемости.
Данные ипотечных платформ частично подтверждают слова замминистра. По информации одного из крупнейших государственных банков, в рамках семейной ипотеки около 80% сделок приходится на одно- и двухкомнатные квартиры. Основным ограничивающим фактором является высокая цена. Ярослав Гутнов, основатель SIS Development, пояснил, что стоимость новостроек часто не позволяет приобрести более просторное жилье, особенно когда это первая собственная квартира для семьи.
Среди экспертов нет единого мнения по поводу того, насколько покупка малогабаритных квартир по семейной ипотеке является проблемой. Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», отмечает, что, хотя программа изначально призвана помогать семьям с детьми и стимулировать рождаемость, текущие цены на жилье делают эту цель труднодостижимой. Он приводит пример: в 2018 году лимит в 12 миллионов рублей с 20% первоначальным взносом позволял приобрести трех- или четырехкомнатную квартиру площадью 75-100 кв.м. Сегодня же в старой Москве на эту сумму можно рассчитывать лишь на скромную двухкомнатную квартиру. Цены на жилье удвоились за последние несколько лет, в то время как лимиты по семейной ипотеке с минимальным первоначальным взносом не позволяют приобрести комфортное жилье. В итоге люди покупают то, что могут себе позволить, но их жилищные условия не улучшаются в соответствии с замыслом госпрограммы.
Однако существует и альтернативная точка зрения. Генеральный директор Tashir Estate Максим Самсонов утверждает, что многие семьи рассматривают покупку небольших квартир как первый шаг к решению жилищного вопроса. Это позволяет им выйти на рынок с минимальной долговой нагрузкой и без значительных финансовых рисков. Он также отмечает, что жилье может приобретаться для детей, например, студентов, что объясняет выбор компактных вариантов. В этом контексте это не злоупотребление программой, а прагматичная стратегия, отвечающая жизненным реалиям. Управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов согласен, что любое улучшение жилищных условий, даже скромное, является позитивным изменением. Он добавляет, что некоторые семьи, уже имеющие жилье, используют льготную ипотеку в инвестиционных целях, что, по его мнению, не является предосудительным, так как такие вложения могут косвенно способствовать улучшению демографической ситуации и поддержке семей. Семейная ипотека рассматривается как финансовый инструмент, который люди адаптируют под свои нужды, предпочитая собственное, пусть и небольшое, жилье долгосрочной аренде. Самсонов предлагает для повышения эффективности программы дифференцировать ее цели и условия, вводя различные продукты: для покупки первого жилья, улучшения текущих условий или приобретения недвижимости для образования детей.
English Version
Housing Market Imbalances: Family Mortgages Often Used for Small Apartments
Experts debate whether purchasing studio apartments with family mortgages constitutes an abuse of the program.
Olga Batalina, First Deputy Minister of Labor, stated at the Eastern Economic Forum that citizens frequently use family mortgages to purchase one-room apartments and studio flats, which are clearly unsuitable for families with children. Furthermore, up to 40% of families cannot even afford preferential mortgage programs. This raises concerns about potential imbalances and risks within the housing loan market.
Image: Lyudmila Bakanova
The Ministry of Labor has identified a significant imbalance in preferential mortgage programs, with funds predominantly directed towards the acquisition of small apartments and studios. Such housing is not suitable for families with children. Authorities are also concerned that these properties are often purchased for investment purposes rather than for permanent residency. Olga Batalina highlighted the lack of restrictions on property size within current preferential and mortgage programs. Despite the existence of various programs (family, Far Eastern, rural mortgages), even by the most optimistic estimates, at least 40% of Russian families cannot afford any of them. According to Batalina, in some cases, the accessibility of mortgages might even act as a deterrent to birth rates.
Mortgage platform statistics partially corroborate the Deputy Minister`s statements. According to one of the largest state banks, approximately 80% of family mortgage transactions involve one- and two-room apartments. The primary limiting factor is price. Yaroslav Gutnov, founder of SIS Development, explained that the cost of new builds often prevents families from acquiring more spacious options, especially if it`s their first home.
Experts hold differing views on whether the purchase of small apartments through family mortgages presents a problem. Oleg Repchenko, head of the Analytical Center «Real Estate Market Indicators,» points out that while the program`s initial goal was to assist families with children and boost birth rates, current housing costs make this objective challenging. He cites an example: in 2018, a credit limit of 12 million rubles with a 20% down payment could secure a three- or four-room apartment of 75-100 sq.m. Today, in «old» Moscow, that same budget would only stretch to a modest two-room apartment. Housing prices have doubled in recent years, while family mortgage limits with minimal down payments are insufficient for a comfortable family home. Consequently, people buy what they can afford, but their living conditions do not significantly improve as intended by the state program.
However, there is an alternative perspective. Maxim Samsonov, CEO of Tashir Estate, argues that many families view purchasing small apartments as a first step in resolving their housing issues. This allows them to enter the market with minimal debt burden and without significant financial risks. He also notes that housing might be acquired for children, such as students, which explains the choice of compact options. In this context, it is not an abuse of the program but a pragmatic strategy reflecting life circumstances. Ruslan Syrtsov, managing director of Metrium, agrees that any improvement in living conditions, even a modest one, is a positive change. He adds that some families, who already own property, use preferential mortgages for investment purposes, which, in his view, is not reprehensible, as such investments can indirectly contribute to improving the demographic situation and supporting families. The family mortgage is seen as a financial instrument that people adapt to their needs, preferring their own, albeit small, home over long-term renting. Samsonov suggests that to enhance the program`s effectiveness, its goals and conditions should be differentiated, introducing various products: for first-time home purchases, improving current living conditions, or acquiring property for children`s education.
